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当“成套住宅”变成“酒店式公寓”
来源：坤源衡泰律师事务所 作者：丁磊 邱敏 发布时间：2017-01-14 18:24:43 浏览：1303
“公寓”在当今社会是个时髦的名词，但查遍我国法律法规，却独不见对“公寓”的定义。百度百科将公寓大致分为“普通公寓、商务公寓、酒店式公寓”三种类型，那公寓是否为我国独立的一种建筑类型呢？前述分类是否符合我国法律法规呢？其与住宅的区别是什么呢？如果开发商销售“成套住宅”却交付“酒店式公寓”，购房者是否有权要求退房？在重庆地区，就出现了这样一则典型案例。
“成套住宅”变“酒店式公寓”
2014年11月，自贡居民张某某在重庆江津区双福农贸市场购买了兴茂北座的一套小户型房屋，面积约45平方米，买卖合同约定购买的为“成套住宅”。2015年11月，开发商交付房屋时，张某某发现房屋没有满足《住宅设计规范》关于厨房的要求，也不能炊事使用天然气；为此，发函要求开发商整改。但开发商未能整改，无奈张某某和其他业主一起到江津区建委上访，认为这样的房屋根本不可能通过竣工验收。后来，从江津区建委处得知，他们购买的“成套住宅”是按“酒店式公寓”设计的，因此竣工验收不存在问题。因与开发商协商解除合同无果，张某某向仲裁委员会申请仲裁，要求退房。
“公寓”并非独立的建筑类型
《民用建筑设计通则》（GB 50352-2005）第2.0.1、2.0.2、2.0.3、3.1.1条规定，民用建筑指供人们居住和进行公共活动的建筑的总称，民用建筑按使用功能可分为居住建筑和公共建筑两大类，居住建筑指供人们居住使用的建筑，公共建筑指供人们进行各种公共活动的建筑。但该《通则》并没有对居住建筑和公共建筑的具体类型进行列举。经查阅我国相关法律法规，可以发现，针对居住建筑有《住宅建筑规范》、《住宅设计规范》、《老年人建筑设计规范》、《宿舍建筑设计规范》等规范文件，公共建筑有《博物馆建筑设计规范》、《图书馆建筑设计规范》、《商店建筑设计规范》、《旅馆建筑设计规范》等强制性行业标准，但并没有发现专门针对公寓的建筑设计规范，因此公寓并非一种独立的建筑类型。
公寓的分类
虽然我国法律法规未对公寓进行界定，但在一些设计规范（强制性行业标准）中均提及了公寓，基于此我们可以对公寓做一个简单分类。
《老年人建筑设计规范》（JGJ 122-99）第2.0.6条规定，老年公寓指专供老年人集中居住，符合老年体能心态特征的公寓式老年住宅，具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健服务体系，是综合管理的住宅类型。
《办公建筑设计规范》（JGJ 67-2006）第2.0.2条规定， 公寓式办公楼指由统一物业管理，根据使用要求，可由一种或数种平面单元组成，单元内设有办公、会客空间和卧室、厨房和厕所等房间的办公楼。
《旅馆建筑设计规范》（JGJ 62-2014）第2.0.1条规定：旅馆指通常由客房部分、公共部分、辅助部分组成，为客人提供住宿及餐饮、会议、健身和娱乐等全部或部分服务的公共建筑。也称为酒店、饭店、宾馆、度假村。旅馆建筑类型按经营特点分为商务旅馆、度假旅馆、会议旅馆、公寓式旅馆等。
因此，我国目前的公寓应当可以分为三类，即“公寓式住宅”、“公寓式办公楼”、“公寓式旅馆”，使用功能可以是住宅、办公楼或旅馆（酒店），住宅属于居住建筑，办公楼或旅馆（酒店）属于公共建筑。可见，百度百科的分类虽具有一定参考意义，但却不是严格法律意义上的分类。公寓与住宅的关系应当是：公寓可以是住宅的一种表现形式，但并不是所有的公寓都是住宅性质。
购房者有权要求退房
如前所述，公寓可以是住宅性质，但本案中的公寓是按照酒店式公寓设计的，即属于酒店（旅馆）性质，酒店（旅馆）自然应归属于公共建筑，而非居住建筑。对照买卖合同的约定，张某某购买的是“成套住宅”，即住宅的一种，住宅自然应属于居住建筑。简单地说，张某某购买的是住宅（居住建筑），但开发商交付的标的物为酒店（公共建筑）。从这个意义上论，开发商交付的标的物明显不符合合同约定，且无法采取补救措施予以整改到位，进而导致购房人购买住宅进行居住的合同目的无法实现。基于此，我们认为，购房者有权依据《合同法》第94条之规定，依法主张解除合同，要求退房。
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