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小区车位相关问题的法律分析
来源：《文丰律师》 作者：简涛 发布时间：2017-01-14 16:28:17 浏览：1353
前几日一则关于南京某区车位权属案件法院判决的新闻报道被网络疯传，网帖中的说法虽被证伪，但“车位”话题一时成为焦点。随着有车一族的不断增加，住宅小区的停车位问题，也成为我国物业管理中最具争议的问题之一。近年来，“车位之争”在开发商、业主和物业管理公司之间愈演愈烈，不再只是某个城市的个案，而已经成为全国范围内的普遍问题。本文拟围绕车位权属的法律问题，从如下方面进行探讨：
一、车位的权属分析
目前住宅小区车位不同的分类标准，可分为：地上停车位和地下停车位、规划停车位和非规划停车位、人防停车位和非人防停车位。要分析小区各类停车位的权属问题，应结合各类停车位的不同情况、特点进行分类分析。
(一)地上停车位
地上停车位是指直接设置在小区地表，以划线分割方式表明界限的停车设施，又可进一步分为规划地面停车位和占用业主共有道路或其他共有场地的停车位。
1、规划的地面停车位。该类车位是指经规划部门批准，小区开发商在小区红线范围内设置的停车位，该类停车位在施工图、竣工图上均有体现。《物权法》第74条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。就目前各住宅小区的情况看，开发商一般约定此类车位的所有权归开发商所有，待小区交付后，将该部分车位转让、出租或者赠送给小区业主。
2、占用业主共有的道路或者其他场所用于停放汽车的车位。《物权法》第73条规定，建筑区划内的道路属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第74条第3款明确规定，占用业主共有的道路或者其他场所用于停放汽车的车位，属于业主共有。对于该类地面车位的归属，因法律明确规定属于全体业主所有，所以其权属争议不大。
综上，建筑区划内规划建设的车位属于开发商所有；建筑区划内规划用于停放汽车的车位之外新增的车位，由于占用了公共土地，则属于小区业主共有。
(二)地下车位
对地下车位的权属问题一向争议较大，在此主要根据是否属于人防工程性质将其分为两类，分别判断其归属：
1、人防停车位
人防地下停车位是指结合地下人防工程修建的停车位，这些停车位属于人防工程的组成部分。对于人防地下停车位的权属理论界存在一定争议。
我们认为，对该类车位的权属，物权法第五十二条已明确规定，国防资产属于国家所有。人防车位是由人民防空管理部门代表国家行使所有者权能，该类车位的所有权既不属于开发商，也不属于全体业主。但是根据《人民防空法》第5条的规定，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。因此，由人防工程改建的地下车库系开发商投资建设且经过相关部门的批准，自然应当由开发商管理和收益。
2、非人防停车位
对该类车位的权属 ，依据我国《城市地下空间开发利用管理规定》第25条的规定，地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁处分”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁”。就目前的情况，对于该类地下车位，开发商可以选择向国土部门缴或者不缴土地出让金，如果开发商缴纳该车位的土地出让金，国土部分可以为包含该类车位的地库办理权属初始登记，但因为单个地下车位不符合“房屋”独立使用空间的特征，即使该地下车库办理了初始登记也无法办理该类车位的单独的产权证。就笔者所知，目前郑州的住宅小区，开发商一般选择转让车位使用权或者出租的方式处分该部分车位。
二、开发企业转让“车位使用权”与长期租赁车位的风险
目前，大多数城市都不办理车位的产权登记，许多开发企业无奈以转让“使用权”、长期租赁等方式变相销售，这就留下了新的风险。
如果车位转让的只是使用权而非所有权，那么在具备登记的时候是否能够依据物权法办理使用权登记？转让“使用权”与长期租赁都没有转移所有权，那么所有权属于谁？是否还在开发商手里？一旦车位灭失，损失算谁的？如需要维修，费用由谁承担？业主能否再次转让？如果具备了登记条件，业主如何办理产权？开发商再次将所有权转让第三人，是否有效？这些都是日后可能争议的问题。
这种合同表面上虽然是转让“使用权”或者长期租赁，但双方的真实意思是车位买卖。所以如果产生纠纷，是否应当以买卖合同来处理存在不少争议。
从定分止争出发，开发企业既有合法的所有权，就应当与业主签订车位的买卖合同或转让协议。即使由于登记机构的原因，暂不能登记过户，这个合同仍是有效的，双方的意思表示是真实的，双方的权利义务是明确的。这样，在将来具备了登记条件时，业主可以直接凭买卖合同去申请登记。
为规避无法办理登记的风险，开发商应当在合同中明确约定，买受人已明知，目前车位不能办理产权登记，自车位交付之日，一切权利义务均转移给买受人。待可以办理车位产权登记时，出卖人为买受人办理产权登记提供所需要的证明文件。这样一来，对于业主而言，知道这个车位的产权是自己的了；而对开发商而言，不再是所有人，不再承受任何风险与维护的义务；同时，在车位买卖或转让协议对车位的毁损灭失及相关责任的承担进行明确的约定。
三、关于共有车位的收费问题
如前文所述，对于属于业主全体所有车位的收费问题，业主们往往想当然的认为既然该类车位属于全体业主，那么物业公司就不应该也无权收费，这样理解其实是存在误解的。
物业公司对此类车位收取停车费的作法是有法律依据的，依据《郑州市物业服务收费管理办法》第十九条，在全体业主共有道路或者其他共用场地停放机动车辆的，是否交纳停车服务费，收取的停车服务费如何使用，应当经业主大会或物业管理区域内专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。物业服务企业在全体业主共有的地面和地下规划共用车位、道路或其他共用场地收取的停车服务费，扣除经营管理成本后的业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照商定的意见或业主大会的决定使用。
同时《郑州市物业管理条例》第五十条规定，在全体业主共有道路或者其他场地停放机动车辆的，是否交纳车位占用费，由业主大会决定。车主对车辆有特殊保管要求的，由车主和物业服务企业另行签订合同。经营收入和收取的车位占用费扣除经营管理成本后的业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
综上所述，即使车位属于业主共同所有，只要经过业主大会通过，物业管理公司有权收取车位占用费或停车服务费，只不过，所收取的费用应当在除经营管理成本后的业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金。
四、开发企业处分车位的风险防范措施
从事商品住宅的开发，车位问题是无法回避的。建设的车位不及时消化，会成为低效资产，不但影响资金的回笼，还可能形成业主的群体性事件，直接对企业造成不良的影响。对于如何处分车位资产，避免经营风险，个人有如下建议：
（一）数量合理，依规配建。车位的需求往往滞后于住宅，是逐渐旺盛的，因此配件数量过多，致使车位销售缓慢且价格较低，故规划配置上，在符合相关部门要求的基础上，以能较快销售为依据。同时符合规划是车位产权的依据，只有规划内的车位开发商才有权处分，因此应十分重视车位的报建，做到准确无误。
（二）谨慎确定价格，回收资金为上。对开发企业而言，资金周转的利益更为重要，故车位定价不宜追高，以能迅速回收资金为宜。
（三）明晰合同条款，确定权利义务。只要是合法的车位，就应当订立买卖合同，不要采用长期租赁等方式，明确转让的就是车位所有权。
（四）尽早推出销售，避免周期过长。很多开发商在卖房子的时候，不是同步销售车位，而要在小区交付后才卖，这就非常容易引发冲突。因为业主已经适应了小区里的一切，认为自己是小区的唯一主人，当然不认可开发商卖车位的行为。有的小区，业主自主成立的业主大会解聘了原来由开发商聘请的物业公司，自行聘请了物业管理人，拒不承认开发商在小区内的任何权益。这种情况下，开发商连小区的门都进不去，更不要说管理自己的车位了。在车位不能登记的地方，这种风险很大。因此，开发企业应当通过合理定价、优惠促销，尽快把车位转让给业主，不要把车位作为可以长期持有的资产。
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